近日，房地产重磅利好政策从北京吹向全国，国务院召开新闻发布会，提出要推动消化存量商品住房，倡导各城市政府坚持“以需定购”去化方针。在接二连三的政策利好背景下，5月22日，广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会正式推出全市住房“以旧换新”活动倡议书，活动首批共发动全市122个房地产项目，和12家房地产中介机构参与，成为现阶段规模最大的房地产“以旧换新”活动。
本次活动进一步贯彻国家推动消费品以旧换新方针，瞄准“助力居民住房换新升级”等发力，加快广州市一二手商品住房流通，提升交易便利度和通畅度，降低交易成本，更好满足居民刚性和多样化改善性住房需求。
活动将持续半年时间，自2024年5月25日—2024年11月24日，给予业主充分时间理性选择，不断提升居住品质。如果您正在考虑住房卖旧换新，那快来看看这次活动的亮点吧。
规模大、品类多、服务优
广州市住房“以旧换新”活动的参与对象主要由换房人、房地产开发企业、房地产中介机构组成。其中，换房人以自愿原则参与“以旧换新”活动，是计划出售所持二手商品住房（旧房）并在广州市内购买新建商品住房（新房）的消费者。在广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会的倡议下，全市首批参与住房“以旧换新”活动的房地产项目多达122个，规模之大可以想见。
从122个参与“以旧换新”的楼盘项目名单来看，它们分布在全市各区，单价也从2万元至10万+不等，分布区域之广、产品类型之盛，可以满足多元消费者的换新购房需求。广州市房地产行业协会相关负责人介绍，本次参与活动的房地产开发企业参与报名积极，名单中以国央企项目占多数，也有不少民营企业项目参与，参与活动的中介机构也实力雄厚，平日占市场交易份额比较重，是推动一二手市场加快循环的主力军。
广州市住房“以旧换新”活动主要包括以下几个步骤：
1、报名参与：
换房人可通过广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会发布的参与“以旧换新”活动企业和项目名单（附后），联系相关企业或前往项目现场报名。
2、选购新房：
换房人在参与“以旧换新”活动的新建商品住房项目中选购新房，与房地产开发企业签订认购协议，缴纳新房订金。房地产开发企业在约定期限内（建议不少于90天）锁定换房人认购的新房房源。
3、出售旧房：
房地产开发企业、房地产中介机构可共同与换房人商议“出售旧房”的服务方案，换房人也可自行联系参与活动的房地产中介机构挂牌出售旧房。房地产中介机构积极通过各种线上、线下渠道对换房人的旧房进行优先展示和推荐。
4、完成新房交易（或退订）
若换房人的旧房在约定期限内成功售出，换房人与房地产开发企业按约定继续完成新房交易手续；若旧房未能在约定期限内售出，换房人与房地产开发企业按约定解除新房认购协议，房地产开发企业应当无条件退还订金，换房人无需承担任何违约责任。
广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会相关负责人表示，希望参与活动的房地产开发企业、房地产中介机构自觉履行社会责任，做到高度重视、广泛宣传、保证品质、主动让利、履约尽责，为换房人提供专业、安全、高效、便利的“以旧换新”服务，充分发挥一二手住房联动效应，共同促进我市房地产市场良性循环和平稳健康发展。同时，也期待更多诚信合规、稳健经营的房地产开发企业、房地产中介机构及房地产交易服务商参与“以旧换新”活动，为满足人民群众美好生活需要作出积极贡献。
交易无缝衔接，住房升级一条龙服务
在国家层面陆续释放的政策利好下，广州市实施住房“以旧换新”活动是刺激加快一二手市场良性循环的重要举措。广州商品住宅建设起步早、本地开发企业众多，一二手市场均有潜力，特别广州有着多层次的市场价格体系，让不同消费人群均能尽其所能实现“住有所居、住有宜居”。当前，尽管一手房市场贷款利率利好不断，但优越的区位优势、稳定的医疗、教育资源，以及现房的拎包入住条件等，致使广州的二手市场依旧十分活跃，“以旧换新”活动有着广泛的市场潜力。
此前，财盛证券部分实力雄厚的房地产开发企业如越秀地产、保利发展等，已率先与中介机构联手，启动品牌“以旧换新”活动。广州市继续发扬民间资本和社会力量优势，以企业推动政府，让房地产市场力量先动起来。
当前，全国多个大中城市如上海、深圳、成都、南京等都已启动该项行动。相继推出的背后我们不禁要问：究竟住房“以旧换新”有什么好处呢？
对此，广州市房地产行业协会副会长、专家委副主任黎振伟表示，房地产开发企业与中介机构联合帮助业主销售旧房子，可以进一步加快商品房在市场的流通，流通是市场经济活跃的关键，打通一二手市场的壁垒，是活跃商品房市场的重要环节。
“专业机构联合卖房，远比业主个人去卖房要快得多，一方面，房地产开发企业为保障业主未来有足够资金买新房，会尽力为业主以合理价格出售旧房，而不会实施压价销售。”黎振伟介绍，业主既可以选择开发企业的协议中介，也可以在市场上自己寻找中介，可以选择的渠道多了。此外，为了缩短交易周期，不少房地产开发企业、中介机构还会在销售旧房前，提供为业主翻新装饰旧房方面的专业建议及服务。
黎振伟认为，住房“以旧换新”激发了业主、房地产开发企业和中介机构的各方积极性，特别是激发了业主换新的购房意愿。通过上下游链条的资源整合，房地产开发企业与中介发挥各自擅长的业务优势，可以为业主提供旧房整饰、多渠道销售、新房咨询、市场比价等一条龙服务，让新旧住房交易无缝对接，让业主们升级住房品质更方便、更安全、更快捷。
据介绍，广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会后续还将不断增加参与“以旧换新”的项目和机构，持续推出相关举措，完善住房“以旧换新”服务。参与“以旧换新”同样考验着房地产开发企业的运营能力，参与活动的房地产开发企业将成立专门服务“以旧换新”的团队，制定各自与业主和中介之间的优惠政策。
对于业主方来说，参与“以旧换新”活动不仅可以享受无忧退房（若旧房卖不出去，则新房订金必须退还），通过与房地产开发企业和中介的无缝对接，业主们还可以更加清晰透明地了解一二手房的市场价格，对购房做出更加科学理性的决定。
法律风险提示
住房“以旧换新”涉及买卖中介三方，且一二手市场联动交易，这一新生事物也在交易流程、法律风险、合同履约等方面存在新的情形，需要多方进一步探索完善。
广州市人民政府外聘法律顾问、广州市房地产行业协会专家委委员、广东华宪润科律师事务所首席合伙人龚军伟认为，虽然住房“以旧换新”没有创造新的法律关系，但此类活动将之前彼此独立“卖一、买一”两个交易流程合二为一，且形成最终交易的条件和前提，这样的交易较之前而言更为复杂。在此，他提出三点法律风险提示和建议：
1、交易合同设计问题
在住房“以旧换新”活动中，销售旧房成为购买新房的前提条件，售旧买新房两个行为结合起来成为“两步走”的整合交易内容。交易流程复杂了，就需要更加清晰的合同设计，以及各方更加清晰的权利、义务。
2、销售权益交割问题
合同履行过程中，如旧房未成功销售，房地产开发企业应无条件退还购房者订金，为防范风险，建议购房者选择实力雄厚的企业，信用评级高、业界口碑好的中介机构。特别是购房人自己要把整个流程梳理清楚，维护好自身的合法权益。
文章为作者独立观点，不代表财盛证券观点
